L’assemblea condominiale è la sede in cui i partecipanti al condominio esprimono la propria volontà in merito a questioni inerenti le parti comuni dell’edificio, secondo le maggioranze previste dal Codice Civile o normative particolari.
Si tratta dell’adunanza di tutti i condomini che si tiene una volta l’anno in via ordinaria e tante volte quanto di ritiene necessario in via straordinaria, occupandosi delle decisioni circa l’uso delle parti comuni, le innovazioni, la ripartizione spese, la nomina e revoca dell’amministratore, l’approvazione dei preventivi e rendiconti, le liti giudiziali.
Le norme che si occupano dell’assemblea dei condomini sono presenti nel Codice Civile e nelle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile e transitorie e risultano essere le seguenti:
Art.1135 del Cod. Civ. – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini – Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art.1136 del Cod. Civ. – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni – L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.
Art.1137 del Cod. Civ. – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea – Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 66 delle Disp. di Att. – L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Art. 67 delle Disp. di Att. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
L’assemblea di condominio viene solitamente convocata dall’amministratore (salvi i casi previsti dall’art. 66 delle Disp. di Att.) e come già detto può essere ordinaria o straordinaria.
La convocazione (meglio in forma scritta) deve essere trasmessa a tutti i condomini, e deve contenere alcuni requisiti essenziali quali il luogo e la data dell’adunanza e l’indicazione degli argomenti da trattare (ordine del giorno).
L’avviso di convocazione deve essere ricevuto dai condòmini almeno cinque giorni prima della riunione (escluso il giorno del ricevimento e quello dell’assemblea).
Preso atto che il Codice Civile prevede maggioranze diverse per la validità dell’assemblea in prima e seconda convocazione, la prassi prevede che nell’avviso siano indicate la data e l’ora sia della prima convocazione che della seconda convocazione. Solitamente si fissa la prima convocazione in un luogo con orario “impossibile” e la seconda convocazione il giorno successivo nella sede ove si vuole tenere l’assemblea.
La prassi prevede che nessuno partecipi alla prima convocazione ed i condòmini partecipino direttamente alla riunione in seconda convocazione.
Una volta costituita l’assemblea si procede alla nomina di un Presidente il quale a sua volta nomina un segretario (cariche che valgono solo per l’assemblea in questione).
Il Presidente ha il compito di verificare che l’assemblea sia stata regolarmente convocata, verificare le presenze (di persona e per delega) e la costituzione del quorum per la validità (art. 1136 del Cod. Civ.).
Va precisato che il delegato ha il potere di rappresentare in tutto e per tutto il condòmino delegante, che quindi ai fini della costituzione e votazione, è come se fosse presente.
A questo punto si passa alla trattazione dell’Ordine del Giorno.
Nel caso di assemblea ordinaria si devono trattare i punti relativi alla gestione ordinaria del Condominio:
– approvazione rendiconto e riparto consuntivo: si tratta di approvare le spese di gestione elencate dall’amministratore nel rendiconto e suddivise tra i condòmini nel piano di riparto; sarebbe opportuno che i documenti fossero analizzati preventivamente e che eventuali chiarimenti venissero richiesti dai partecipanti al Condominio prima dell’assemblea, in modo da consentire una veloce approvazione, consentendo agli altri punti di avere la giusta considerazione e tempo per essere discussi;
– nomina amministratore e eventuali consiglieri: il mandato dell’amministratore è annuale, pertanto ad ogni assemblea ordinaria occorre procedere con la nomina dell’amministratore.
– approvazione bilancio preventivo e relativo riparto: oltre che all’approvazione delle spese sostenute nella gestione precedente, l’assemblea ha il compito di approvare il preventivo per le spese della gestione successiva. Il bilancio viene proposto dall’amministratore sulla scorta delle spese precedentemente sostenute e dovrebbe essere di importo leggermente superiore alla stima, al fine di evitare una gestione che chiuda in passivo (soprattutto se il condominio è dotato di proprio conto corrente).
I punti successivi sono solitamente delibere su opere di straordinaria manutenzione sulle parti ed impianti comuni, adeguamenti alle normative o problematiche che l’amministratore (anche su richiesta dei condòmini) ritiene di dover discutere in assemblea.
Tutte le delibere vengono prese secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 del Cod. Civ. e/o altre normative particolari.
Di quanto discusso nell’assemblea si redige un verbale scritto, a cura del segretario.
Nel verbale devono essere riportati gli elementi essenziali dell’assemblea: data, orario, luogo, elenco dei condomini presenti (di persona o per delega) con le relative quote millesimali e una sommaria relazione dei punti all’ordine del giorno.
E’ opportuno che ogni decisione sia verbalizzata con indicazione dell’esito della votazione, in modo da permettere di stabilire che siano stati rispettati i quorum deliberativi.
In caso di delibera di opere di manutenzione straordinaria, si consiglia di indicare chiaramente sul verbale, oltre all’esito della votazione con nominativi e millesimi dei favorevoli e/o dei contrari, anche la ditta incaricata, l’importo delle opere ed il piano di riparto delle rate con relative scadenze. Nel caso all’amministratore siano affidati compiti di straordinaria amministrazione o svolgimento di pratiche, è consigliabile indicarlo sul verbale e concordare preventivamente il compenso, al fine di evitare contestazioni future.
Nelle assemblee condominiali si possono trattare solo gli argomenti posti all’ordine del giorno; conviene evitare di prendere decisioni nella voce “varie ed eventuali”, che dovrebbe essere utilizzata solo per informazioni e comunicazioni, per evitare di prendere delibere su argomenti che non erano a conoscenza dei condomini assenti.
Al termine dell’assemblea il verbale deve essere letto e sottoscritto in originale dal Presidente e dal segretario.
Il verbale dell’assemblea deve poi essere trasmesso dall’amministratore a tutti i condòmini, con particolare attenzione agli assenti (quindi meglio per raccomandata), in quanto del verbale assembleare, potrebbe essere proposta impugnativa dai dissenzienti, entro il termine di trenta giorni, che decorre dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di ricevimento del verbale per gli assenti.
Geom. Domenico ItaliaL
