CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 2 MAGGIO 2013, N. 10235
OGGETTO: Onere delle spese tra venditore e compratore in riferimento alla definitiva delibera assembleare.
MASSIMA: “Ai fini dell’onere della spesa fra compratore e venditore d’immobile per interventi di manutenzione straordinaria di parti condomoniali è rilevante solo la delibera assembleare con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma perciò carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.”
BREVE COMMENTO
La sentenza in epigrafe verte su un tema estremamente attuale che interessa non solo la vita condominiale, ma anche la compravendita di immobili in edifici condominiali. Nel caso in oggetto, il venditore di un immobile condominiale citava in giudizio il proprio acquirente affinché il Tribunale adito lo condannasse al pagamento delle degli oneri (di carattere straordinario) che l’assemblea aveva deliberato qualche mese dopo la vendita. L’acquirente si difendeva sostenendo che la prima delibera assembleare che autorizzava i lavori risaliva, in realtà, al periodo in cui l’immobile apparteneva ancora al venditore, per cui le spese dovevano essere sostenute da quest’ultimo. Il Giudice di prime cure accoglieva integralmente la domanda dell’attore (ossia il venditore), respingendo la tesi dell’acquirente sulla validità della prima delibera; quest’ultima, infatti, non conteneva né un preventivo né un reparto delle spese con le relative scadenze, ma esprimeva solamente la volontà dell’assemblea di voler compiere tali opere. Il Giudice d’Appello, investito dal gravame proposto dall’acquirente, confermava la sentenza di primo grado, respingendo la tesi secondo cui tali lavori erano da considerarsi come vizi della cosa venduta, tenuti all’oscuro dal venditore e, pertanto, oggetto di garanzia da parte di quest’ultimo. L’acquirente si difendeva, infatti, sostenendo che la vetustà dell’edificio e la necessità di eseguire opere di straordinaria amministrazione (nella specie, rifacimento della facciata, cornicione e parte del tatto) erano da considerarsi come elementi sconosciuti al momento della vendita e che, di conseguenza, sarebbero dovuti gravare sul precedente proprietario. Respinta la richiesta anche in secondo grado, l’acquirente depositava ricorso in Cassazione, ma anche in tale sede l’esito del giudizio non veniva sovvertito: prendendo spunto da un altro precedente di legittimità (la sentenza n. 24654 del 2010) i Giudici di Cassazione ribadiscono, con la sentenza in esame, che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.. Pertanto, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri. Al riguardo, l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi, non sortisce alcun valore. In definitiva, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso condominiale antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e – per l’appunto – definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita. Infine, la Corte coglie l’occasione per ribadire che, pur partendo dalla natura “propter rem” delle obbligazioni condominiali, è pacifico che la risoluzione alla questione proposta dipende dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione. Con riferimento alla prima ipotesi, i Giudici precisano che l’obbligazione nasce con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, giacché l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo). Si tratta, infatti, di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo. Nel secondo caso, invece, l’obbligazione che sorge in capo ai condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali.
Avv. Enrico Morello
Dott. Alessandro Brando
