Cassazione civile sez. II, 17 giugno 2013, n. 15096, in Diritto & Giustizia 2013, 18 giugno
MASSIMA: “Ove il condominio si trovi nel godimento di un giardino pensile, in forza di un titolo negoziale concluso con la proprietà, il giudizio di responsabilità finalizzato ad accertare se i danni provocati agli immobili sottostanti siano ascrivibili ad infiltrazioni di acqua provenienti dal giardino, deve essere condotto tenendo conto del riparto degli obblighi di manutenzione, tra concedente ed utilizzatore.”
La decisione della Suprema Corte volge su un quesito di estremo interesse per la materia condominiale: tre condomini, proprietari di locali situati al di sotto del giardino pensile condominiale, pretendevano il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni nate proprio dal giardino pensile e sorte a causa della pessima impermeabilizzazione del suolo.
Nel caso in esame, il proprietario del cortile, oggetto di discordie, era l’impresa costruttrice del complesso edilizio che aveva lasciato (come veniva precisato nel regolamento di condominio) in godimento al condominio tale area, con l’obbligo dello stesso di mantenere, a spese proprie, tale destinazione.
I condomini, in primo grado, citavano in giudizio il Condominio che, sebbene non fosse il proprietario del cortile, aveva, a loro detta, la custodia e l’obbligo di mantenere in buono stato il cortile condominiale, al fine di evitare danni a terzi.
Il giudice di prime cure, respingeva la domanda di risarcimento, sostenendo che la manutenzione straordinaria del giardino pensile (adeguata per evitare le infiltrazioni) spettava, come desumibile dal regolamento di condominio, al proprietario che, inspiegabilmente, non era stato convenuto.
Il giudice di Appello ribaltava la situazione, rilevando come il Condominio, che disponeva del bene, avesse un obbligo di custodia, ex art. 2051 C.C., di mantenere il decoro e la funzionalità del cortile, sia in via ordinaria che straordinaria; pertanto la responsabilità dei danni era da ascrivere al Condominio che colposamente, aveva permesso il proliferare delle infiltrazioni.
Avverso tale decisione, ricorreva il Condominio che proponeva giudizio in Cassazione: la Corte, nell’accogliere il ricorso in oggetto, sostiene che i ricorrenti avrebbero errato nel rivolgere la richiesta al Condominio il quale, nonostante goda del bene in qualità di utilizzatore, non ha alcuna autorità (né obbligo) per eseguire opere di manutenzione straordinaria che siano in grado di prevenire o eliminare le infiltrazioni, in virtù del vincolo di concessione ascritto nel regolamento.
Sarebbe spettato, quindi, al proprietario, in assenza di specificazioni espresse in tale regolamento, agire con opere di restauro o bonifica affinché il giardino pensile non provocasse danni a terzi.
Avv. Enrico Morello
