Per la Cassazione, basta anche un solo bene in comune per far nascere il supercondominio e occorre un amministratore ad hoc
Per far nascere un supercondominio basta anche un solo bene o servizio in comune. E occorre un amministratore ad hoc. Sono questi i principi ribaditi dalla Cassazione, con la recente sentenza n. 2279/2019.
La vicenda
La vicenda trae spunto da una lite su una servitù coattiva di passaggio pedonale e carrabile in favore di un fondo in comunione a due condomini.
In appello, la corte aveva stabilito che la porzione su cui era stata costituita la servitù coattiva di passaggio rientrava nella presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., essendo in titolarità comune ai proprietari delle singole unità condominiali e in rapporto di accessorietà rispetto ai due edifici. Ciò nonostante, il giudice territoriale riteneva che la domanda fosse stata correttamente proposta verso gli amministratori dei due edifici.
Per la Cassazione non è così.
Supercondominio: occorre l’amministratore ad hoc
Accogliendo la domanda dei condomini, i magistrati di piazza Cavour hanno colto l’occasione per fissare alcuni punti fermi in materia di supercondominio.
Innanzitutto, affermano gli Ermellini che “la sussistenza di servizi o beni comuni a più condomini autonomi dà luogo ad un super-condominio, che è distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere ipso iure et facto ove il titolo non disponga altrimenti (cfr. Cass. 2305/2008; Cass. 13883/2010; Cass. 17332/2011; Cass. 19939/2012; Cass. 5160/1993)”.
In questo caso, inoltre, “il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari ed amministratore del super-condominio)”.
Per cui, laddove non sia stato nominato l’amministratore del super-condominio, “la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari”. In mancanza, “occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici”.
Nel caso di specie, quindi, la domanda di costituzione della servitù non poteva essere proposta nei confronti degli amministratori dei due diversi stabili, ma occorreva evocare in giudizio tutti i singoli condomini. La sentenza va, dunque, cassata e la parola passa al giudice del rinvio.
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