Per il tribunale di Milano, il divieto contenuto nel regolamento condominiale non si estende alla possibilità di affittare singole camere dell’appartamento locato
di Marina Crisafi – Il regolamento condominiale può vietare di adibire gli appartamenti dello stabile a locande e pensioni, ma non può vietare la locazione di singole stanze della casa. È quanto affermato dal Tribunale di Milano nella recente sentenza n. 1947/2018.
La vicenda
Nella vicenda, un condominio trascinava in tribunale una condomina che aveva ceduto in locazione ad uso abitativo il proprio appartamento ad una società concedendole la facoltà espressa di sublocare l’immobile. Tale società aveva, di fatto, utilizzato l’appartamento, secondo il condominio, per svolgervi attività di affittacamere (ndr a studenti) e comunque per esercitarvi un’attività imprenditoriale, in violazione del regolamento condominiale.
Per cui, chiedeva la condanna delle convenute all’immediata cessazione di siffatto utilizzo dell’immobile.
La società resisteva in giudizio negando di aver usato l’appartamento locato per lo svolgimento di attività di affittacamere e assumendo invece di aver stipulato semplici contratti di sublocazione parziale, aventi ad oggetto singole stanze dell’appartamento.
La proprietaria convenuta, dal canto suo, eccepiva in via preliminare il difetto di legittimazione passiva.
Condominio, proprietario responsabile per il conduttore
Il tribunale di Milano premettendo l’infondatezza delle eccezioni preliminari sollevate dalla convenuta sulla legittimazione passiva, rifacendosi alla giurisprudenza della Cassazione (cfr. sentenze n. 11859/2011 e n. 11383/2006) sottolineava anzitutto che “il proprietario di un immobile ubicato all’interno di un condominio è obbligato al rispetto del regolamento condominiale ed è responsabile di fronte alla collettività condominiale della violazione del regolamento anche se operata dal conduttore del suo bene, essendo tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento”.
Affittacamere non vietato
Quanto alla presunta attività di affittacamere, per il giudice meneghino invece le domande del condominio sono infondate.
Il regolamento condominiale prevedeva infatti, rammenta il tribunale nel merito, il divieto di tenere locande o pensioni, cosa non avvenuta nel caso di specie. L’attività svolta dalla società conduttrice, difatti, come risulta dalle deposizioni testimoniali in atti, non poteva essere qualificata né affittacamere né di tipo imprenditoriale come asserito dal condominio, in quanto la stessa aveva sublocato singole stanze e parti comuni dell’appartamento, ma non includeva servizi quali la pulizia delle camere o la fornitura e i cambi di biancheria, come presuppone l’attività di affittacamere.
Tale attività, ragiona il giudice, richiamando la Cassazione (cfr., tra le altre, sentenza n. 22665/2010)“pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.
Per cui, in difetto di tali servizi, la “cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo”.
E in ogni caso, quand’anche l’attività fosse considerabile in tal guisa, conclude il tribunale rigettando le domande, non sarebbe vietata dal regolamento condominiale, “posto che il divieto regolamentare si riferisce all’attività di pensione o locande , attività diverse da quella di affittacamere, comportando anche la fornitura di un vitto, pacificamente esclusa nel caso in esame”.
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