La Cassazione detta chiarimenti sui criteri di riparto delle spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale
di Marina Crisafi – Anche gli inquilini del pian terreno partecipano alle spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale o per la sostituzione integrale dell’impianto. Le eventuali deroghe possono essere fatte valore solo tramite regolamento. È quanto ha deciso la Cassazione con la recente ordinanza n. 22157/2018 approfittando per fare chiarezza sui criteri di riparto delle spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale.
La vicenda
Nella vicenda, una condomina proprietaria di locali al piano terra, con accesso sulla pubblica via, si rifiutava di sostenere le spese condominiali per il rifacimento dell’impianto dell’ascensore. Il condominio otteneva, quindi, decreto ingiuntivo e la donna proponeva opposizione, sostenendo che il regolamento condominiale prevedeva l’appartenenza dell’impianto di ascensore in comproprietà pro indiviso e indivisibile a tutti i proprietari di unità immobiliari, ponendo a loro carico in proporzione dei rispettivi valori delle singole porzioni le spese per il rinnovamento o la manutenzione straordinaria, ed esonerando viceversa dalla contribuzione nelle spese ordinarie e di esercizio i condomini che non potessero servirsene, tra cui, appunto, la stessa.
In primo grado l’opposizione veniva accolta, ma in appello la donna perdeva. La Corte d’appello, infatti, riteneva legittima la ripartizione delle spese deliberata dall’assemblea per i lavori di sostituzione dell’impianto e includeva tra i debitori anche la condomina opponente. La stessa si rivolgeva, quindi, alla Cassazione.
Cassazione: spese ascensore a carico di tutti, salvo deroghe esplicite
Tuttavia i giudici di legittimità respingono il ricorso e ripercorrendo la giurisprudenza in materia, forniscono anche chiarimenti sui criteri che presiedono alla suddivisione delle spese per gli interventi sull’ascensore di condominio.
Il costante orientamento interpretativo della Cassazione ha più volte affermato, nella vigenza della disciplina, antecedente alla riformulazione dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220 del 2012, ove espressamente si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori, scrivono gli Ermellini, che, “a differenza dell’installazione ‘ex novo’ di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (cfr. ex multis Cass. n. 5975/2004).
Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, affermano quindi dal Palazzaccio, “al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne”.
È vero che, prosegue quindi l’ordinanza, “come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini”.
Per cui, nel caso di specie, non rinvenendosi nel regolamento condominiale alcuna esplicita disciplina convenzionale atta a differenziare gli obblighi dei partecipanti nel concorrere agli oneri di manutenzione e sostituzione degli ascensori, la sentenza d’appello va confermata e la condomina non può ritenersi esonerata dal pagare.
Vai alla ordinanza n. 22157/2018 della VI sezione Civile della Corte di Cassazione
