Per il tribunale di Catania, la presenza dei clienti non è una valida giustificazione per maggiorare le spese condominiali
L’esercizio dell’attività di B&B in condominio non modifica la destinazione d’uso degli immobili in cui è effettuata. Per cui, non sono giustificate a carico di chi gestisce tale attività gli aumenti delle spese condominiali rispetto agli altri condomini, né la presenza dei clienti può giustificare alcuna maggiorazione. Lo ha affermato il tribunale di Catania con una recente sentenza (n. 3179/2020).
La vicenda
I fatti riguardano una condomina il cui appartamento veniva usato anche per attività di B&B. La stessa contestava la maggiorazione dei millesimi a suo carico in assemblea ma le tabelle venivano approvate come predisposte dal tecnico, il quale, nella perizia sosteneva che la destinazione di una porzione dell’immobile ad attività di affittacamere influisce sui coefficienti di destinazione dello stesso.
La condomina, pertanto, trascinava il condominio in tribunale, ribadendo che il suo appartamento rimaneva pur sempre destinato a civile abitazione non esercitando né attività di impresa né essendo in possesso di partita Iva.
La decisione
Per il giudice siciliano, la donna ha ragione e le tabelle millesimali sono illegittime in quanto basate sull’erroneo presupposto di fatto che la destinazione d’uso di una parte dell’immobile a B&B possa influire sui relativi coefficienti di destinazione.
Deve rilevarsi, sostiene infatti il tribunale richiamando la Cassazione (cfr. sent. n. 24707/2014), che “l’esercizio dell’attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta”.
In linea generale, osservano poi i giudici, “l’obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall’uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell’edificio, dovendosi far riferimento all’uso potenziale e non a quello effettivo. Di conseguenza deve pagare anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l’unità immobiliare sfitta); al contrario, chi usa più intensamente il bene, non per questo può essere chiamato a una maggiore contribuzione, precisandosi che l’intensità dell’uso non deve però essere tale da annullare il pari diritto degli altri condomini”.
Nello specifico, si deve ritenere che “chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà: difatti, la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione”.
Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di B&B, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri.
I precedenti
Nello stesso senso si è pronunciato anche il Tribunale di Roma (n. 19388/2016) evidenziando che il titolare del bed & breakfast non può essere costretto a pagare più spese di condominio rispetto a tutti gli altri proprietari; “diversamente, sarebbe come porre un ostacolo all’utilizzo del proprio appartamento come affittacamere o b&b, quando invece si tratta di attività libera, che il condominio non può impedire salvo che vi sia un regolamento approvato all’unanimità”.
Vai alla sentenza n.3179/2020 del Tribunale di Catania
