Anche se un condomino ha l’uso esclusivo di una parte comune, la proprietà resta del condominio, e per disporre di quel bene è necessara l’unanimità. Su questo tema si fa spesso confuzione.
La regola di fondo, per disporre delle parti comuni, resta quella dell’unanimità. E questa regola, inevitabilmente, riguarda anche le parti comuni su cui uno o più condòmini si trovino ad avere un diritto d’uso esclusivo.
Ad esempio una situazione del genere si è verificata quando si è dovuto decidere sull’assegnazione nominativa di posti-auto nel cortile a favore di singoli proprietari che avevano una seconda vettura.
Secondo la Cassazione, questo tipo di delibera «da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione».
Volendo incidere sulla sfera dei diritti reali dei condomini, ha chiarito il tribunale di Trento (sentenza 23/2010) si renderebbe necessaria l’adesione di tutti i condomini per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nell’area cortile-giardino di proprietà comune.
Vediamo altri 2 esempi:
La Cassazione ha ritenuto legittimo – in mancanza di una delibera condominiale – l’abbattimento di una stanza realizzata dal condomino dell’ultimo piano, che aveva inglobato il locale stenditoio e il lavatoio di proprietà comune.
La Cassazione ha dichiarato nullo e inefficace l’accordo intervenuto tra i condomini per vendere il pianerottolo e la scala a chiocciola di proprietà comune ad alcuni condomini: i giudici hanno ritenuto che fosse necessario anche il consenso dei proprietari dei negozi con accesso dalla strada che – pur non entrando nello stabile – «erano comunque proprietari dei beni alienati, essendo le scale beni strutturali necessari per l’esistenza dello stabile». Poco importava, ha chiarito la corte, che i negozianti non usassero le scale.
(fonte: Il Sole 24ore)
Di conseguenza in caso di delibere relative a parti comuni, anche se ad uso esclusivo, ricordate che è indispensabile l’unanimità dei condomini, compresi i negozi sottostanti.
