Il Centro Studi Agiai attraverso l’Avv. Massimiliano Barbero ( nella foto ) prosegue in favore dei propri associati, l’attività informativa connessa alla continua evoluzione normativa, al fine di favorire il miglioramento professionale degli aderenti. Ci soffermeremo su quello che sarà il ruolo dell’amministratore e della sua legittimazione ad avviare la procedura di mediazione per poi esplicitare quali funzioni rimangano in capo all’assemblea condominiale. La recente riforma, attraverso il D.Lgs 149 del 2022 entrato in vigore il giugno 2023 ha, invece inteso intervenire, nella materia dei conflitti e delle controversie, introducendo l’obbligatorietà della mediazione. A partire da tale data, tutte le controversie insorte, saranno soggette alle nuove disposizioni in materia di mediazione e condominio. La disciplina del condominio è da sempre complessa, soprattutto perché molti aspetti risultano ancora controversi, come la natura del condominio stesso. Secondo l’orientamento prevalente, il condominio non è un soggetto giuridico, ma un ente di gestione, come una sorta di associazione non riconosciuta, priva di personalità giuridica, che svolge la funzione di gestire il condominio.
Le decisioni sono, infatti, assunte dall’organo assembleare, quindi dai condomini. L’amministratore, è considerato invece un mandatario dei condomini. Una delle più significative modifiche introdotte con la riforma del 2023 riguarda proprio la legittimazione dell’amministratore di condominio. Il D.Lgs 149 del 2022 l’art. 5 ter ha previsto che l’amministratore di condominio possa procedere ad attivare il procedimento di mediazione o aderirvi anche in assenza di una preventiva delibera dell’assemblea condominiale. Dopo aver individuato l’organismo competente per territorio, si deve fissare un appuntamento entro 30 giorni dal deposito della domanda. Il procedimento non può essere protratto oltre i 3 mesi dalla presentazione dell’istanza di accesso alla mediazione. Questa deve essere condotta nel rispetto del principio di riservatezza.
Le formalità procedimentali sono disciplinate da apposito regolamento. L’amministratore assume quindi una funzione fondamentale, perché deve decidere di aderire alla mediazione in tempi rapidi, in caso di invito della controparte senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Se l’amministrazione non esercita correttamente questa facoltà, può anche incorrere in una responsabilità che possono attivare i condomini, quali mandanti dell’amministratore. La proposta derivante dal procedimento di mediazione, deve essere accettata da parte dell’assemblea dei condomini. In questo caso, è necessaria una deliberazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Con la riforma dello scorso giugno, è stato stabilito che il verbale di mediazione o la proposta, fissino comunque un termine entro il quale l’assemblea debba deliberare. Se il termine decorre inutilmente, comunque, si ritiene che sia stato espresso parere sfavorevole sulla proposta
L’ATTIVITÀ INFORMATIVA DEL CENTRO STUDI AGIAI
La pagina dell’AGIAI su La Stampa del 25 Settembre 2023
