COMMENTO CASSAZ. CIVILE SENTENZA N. 8339/2014
La Cassazione torna nuovamente ad occuparsi della responsabilità dell’amministratore di condominio come mandatario e della sua rappresentanza nell’erogazione delle spese occorrenti per l’esercizio di servizi comuni.
Nella recente sentenza n. 8339 del 09/04/2014 i giudici della suprema Corte hanno analizzato il caso seguente: il condominio X conveniva in giudizio il suo ex amministratore Y per sentirlo condannare al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, del mancato pagamento relativo alla fornitura di gasolio della centrale termica.
Risulta necessaria una premessa che chiarisca la situazione del caso: la centrale termica di cui sopra era in comune con il condominio adiacente e situato nella stessa via, con il quale era stato costituito un supercondominio fino al 1984, al termine del quale è rimasta in comune la gestione della caldaia che prevedeva la suddivisione in parti uguali delle relative spese.
La ditta fornitrice del gasolio chiedeva il pagamento di una somma a debito all’intero complesso, la metà della quale veniva versata dall’amministratore Y (di uno dei due condomini) nella mani dell’amministratore Z; quest’ultimo, tuttavia, non provvedeva a saldare la ditta creditrice come avveniva, invece, in precedenza.
Il condominio, pertanto, costretto a pagare nuovamente la quota spettantegli (già a suo tempo versata all’amministratore Y, nel frattempo cessato dalla carica), si rivolgeva al Tribunale chiedendo il risarcimento del danno.
Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo non autorizzato tale modo di pagamento dal condominio nelle mani dell’amministratore Y, ritenendo altresì negligente l’avervi fatto ricorso delegando una propria attribuzione ad un terzo (amministratore Z).
Tale sentenza veniva ribaltata dalla Corte d’Appello territoriale, la quale riteneva corretto il versamento della quota di debito del condominio amministrato da Y nei confronti di Z, in quanto “non aveva delegato ad un terzo una propria funzione, ma aveva operato in conformità ad una situazione di fatto originata dagli stessi condomini e protrattasi per ben dieci anni”.
Avverso tale sentenza ricorre per Cassazione il condominio gestito (a suo tempo) da Y.
I giudici della nomofilachia, dopo un breve excursus normativo riguardante le attribuzioni e la nomina dell’amministratore, chiariscono come quest’ultimo operi “in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, ed è soggetto alla disciplina comune dell’art. 1703 e segg. c.c. (mandato), applicabile a qualsiasi mandatario, e a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo maggiori poteri conferitigli dall’assemblea”.
In tale veste giuridica, quindi, “egli eroga le spese occorrenti (per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio) e per l’esercizio dei servizi comuni”.
Di conseguenza, in applicazione della disciplina sul mandato, “l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato dal condominio o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita.”
Applicando tali principi al caso in esame, rileva la condotta negativa protrattasi negli anni che ha attribuito, in pratica, a Z la qualifica di amministratore di fatto della centrale termica, senza che ciò venisse deliberato dall’assemblea di condominio: non risulta infatti che i due condomini abbiano nominato un soggetto per la gestione della centrale termica comune, tanto meno regolato i rapporti con la ditta erogatrice dei servizi.
La Cassazione, infine, ribadisce un principio di diritto espresso già in passato (nella sentenza n. 5160/93) precisando come “l’amministratore del condominio risponde quale mandatario dell’erogazione della spesa relativa all’esercizio di servizi comuni, indipendentemente dal fatto che questi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, e dalla circostanza che per la loro gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione.”
Pertanto – conclude la Corte – “l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato da un’apposita delibera dell’assemblea, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio.”
Riassumendo, quindi, la responsabilità dell’amministratore di condominio come mandatario, nell’erogazione delle spese occorrenti per l’esercizio dei servizi comuni, non è esclusa né dalla circostanza che detti servizi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, né dal fatto che per la relativa gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione.
Per questi motivi, viene sancita la piena applicabilità dell’art. 1717 comma 1 c.c., per cui l’amministratore che, nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso, senza un’apposita delibera assembleare o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponderà dell’operato della persona sostituita.
Avv. Enrico Morello
