Si chiede come debbano essere ripartite le spese relative all’impermeabilizzazione di una terrazza a livello ed alla sostituzione del canale di raccolta delle acque piovane pertinente alla stessa, posto che la suddetta terrazza fa parte di un fabbricato così composto:
un blocco di tre piani coperto da tetto ed un blocco di un piano coperto da terrazza calpestabile di proprietà privata.E’ bene premettere che, in linea con l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, la situazione giuridica della terrazza a livello viene equiparata a quella del lastrico solare, sebbene tra i due sussista una lieve differenza: mentre il secondo, al pari del tetto, funge essenzialmente da copertura dell’edificio, la prima risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegato.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., rientrano nella “proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta da altro titolo…i tetti e i lastrici solari…i canali di scarico”; pertanto, trattandosi di parti comuni dell’edificio, le spese da essi generati devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi dell’art. 1123 c.c.
Tuttavia il lastrico solare può essere destinato all’uso esclusivo di un condomino, nel qual caso, ex art. 1126 c.c., le spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione dello stesso competono per un terzo al condomino che ne ha l’uso esclusivo e per due terzi ai condomini a cui il lastrico solare funge da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Com’è facilmente intuibile, il legislatore dà rilievo al criterio dell’utilitas: poiché il terrazzo di un edificio funge da copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria ad uno dei condomini, sono tenuti all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione, in concorso con il proprietario, tutti i condomini ai quali il lastrico, appunto, funge da copertura, vale a dire i proprietari dei piani sottostanti allo stesso, nella misura stabilita dal citato art. 1126 c.c. (Cass. civ. 5848/2007).
Solo per completezza, si fa presente che l’articolo in commento fa riferimento sia alle spese di riparazione (manutenzione), sia alle spese di ricostruzione (interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico, come i lavori di impermeabilizzazione), ma è bene precisare che rimangono a completo carico del proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla sua funzione di copertura, come le spese concernenti i parapetti, le ringhiere e quindi la sicurezza del calpestio (Cass. civ. 2726/2002).
Proprio alla luce di tale principio, si chiarisce allora che la ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. deve trovare applicazione anche con riferimento alle spese per il canale di raccolta delle acque piovane pertinente al terrazzo, in quanto attinenti alla funzione di copertura dello stesso. Vale peraltro il principio che le spese della pertinenza seguono i principi del bene principale a cui sono asserviti.
Applicando quanto esposto al caso di specie, pur segnalando che il geom. Fabio Scaffai non ha indicato nella mail chi siano i proprietari del piano sottostante il lastrico, deve dunque concludersi che le spese di impermeabilizzazione del terrazzo e di sostituzione del canale di raccolta delle acque piovane (pertinenti), debbano essere ripartite tra il condomino titolare della proprietà del lastrico (nella proporzione di un terzo) ed i condomini proprietari della sottostante autorimessa, cui il lastrico funge da copertura (nella proporzione di due terzi).
Avv. Fabrizio Voltan
